کد خبر: 190496

پایان بازار پرالتهاب اجاره مسکن

طرح دوفوریتی قانون مالیات‌های مستقیم در دستور کار صحن علنی مجلس شورای اسلامی قرار دارد و اگر به درستی اجرا شود میتوان بازار پرالتهاب و حباب‌دار اجاره مسکن را مهار و کنترل کرد.
به گزارش خبرنگار اتاق خبر 24

 طی جلسه علنی روز 22 تیر ماه مجلس شورای اسلامی، قید دو فوریت طرح افزایش نرخ مالیات برخانه‌های خالی به تصویب رسید و به دنبال آن متن کامل این طرح نیز منتشر شد. در این گزارش به بررسی برخی نکات این طرح و اصلاحات صورت گرفته در مقایسه با قانون و نرخ مصوب قبلی می پردازیم.

این طرح مربوط به اصلاح قانون ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم می‌شود. از جمله دلایل مطرح شده در خصوص ضرورت انجام این اصلاحات می‌توان به عدم اشتراک گذاری اطلاعات توسط دستگاه های اجرایی برای تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان اشاره کرد که در ادامه این بحث نیز بر ضرورت ایجاد مشارکت از سوی آحاد جامعه با استفاده از برخی ابزارهای تشویقی و تنبیهی تاکید شده است.

 

جزئیات جدید از طرح مالیات بر خانه‌های خالی

علاوه بر بحث سامانه املاک و اسکان که سازمان امور مالیاتی باید با استفاده از آن خانه‌های خالی را شناسایی کند، موضوع دیگری نیز در خصوص مالیات برخانه‌های خالی مطرح است و آن نرخ مربوط به این مالیات است. نرخ در نظر گرفته شده پیش از این به حداکثر 1.5 برابر مالیات براجاره یک خانه می‌رسید که البته باید بیش از یک سال از خالی بودن آن می‌گذشت.

متن جایگزین ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به شرح زیر است:

واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد 50 درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.

از جمله نکات دیده شده در این طرح موضوع تفکیک زمانی برای تعریف خانه‌های خالی به تفکیک خانه های نوساز و خانه هایی با سال ساخت بالاتر است، به طوری که برای خانه‌هایی با سال ساخت بالا فقط 6 ماه زمان در نظر گرفته شده است و پس از آن این املاک به عنوان خانه خالی تعریف خواهند شد.

در ادامه متن این طرح دو فوریتی، 11 تبصره نوشته شده است که شامل نکات مهمی از جمله تفکیک وظایف هرکدام از وزارت خانه‌ها برای تکمیل سامانه املاک و اسکان و معافیت‌ها، مشوق‌ها و جریمه‌هایی برای افراد جامعه است. در این طرح تلاش شده تا با اعمال جریمه و منوط شدن برخی خدمات (موضوع تبصره 8) به اطلاعات درج شده در سامانه املاک و اسکان، آحاد جامعه را به سمت مشارکت در تکمیل اطلاعات سامانه سوق دهند.

یکی دیگر از نکات مهم این طرح در تبصره 9 ذکر شده است. براساس این بند، وزارت نیرو و نفت مکلف هستند ظرف 3 ماه پس از لازم‌ الاجرا شدن این قانون، براساس اعلام سامانه نسبت به تخصیص یارانه مصرف برق و گاز صرفاً به سکونتگاه اصلی ثبت‌شده در سامانه ملی اقدام نمایند و در خصوص سایر اشخاص یا سکونتگاه غیراصلی، بالاترین پلکان قیمت این حامل‌ها را مبنا قرار دهند. این بدان معنا است که خانه های فرعی (موضوع تبصره 3) با وجود معافیت از پرداخت مالیات برخانه‌های خالی، شامل بالاترین پلکان قیمتی حاملهای انرژی خواهند شد.

براساس این طرح وزارت راه مکلف است تا اطلاعات سامانه املاک و اسکان را به صورت برخط در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد (موضوع تبصره10) و همچنین در تعامل با وزارت اقتصاد و اطلاعات (حداکثر پس ازیک ماه از لازم الاجرا شدن این قانون) دستورالعمل های لازم جهت پیشبرد سامانه و روش صحت سنجی اطلاعات درج شده در سامانه را مشخص کند.

در تبصره 11 تاکید شده است که تمامی دستگاه‌های اجرایی مکلف‌اند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اطلاعات مورد نیاز جهت تکمیل و به روزرسانی را در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان کشور قرار دهند و وزیر راه مسئول حسن اجرای این ماده است.

 

ایرادات طرح مالیات بر خانه‌های خالی

بخشی از نابسامانی بازار مسکن در دهه 90 ناشی از احتکار خانه‌های خالی توسط افراد حقوقی و حقوقی است، این افراد با انگیزه سوداگری خانه‌های مسکونی در مناطق مختلف شهری، این خانه ها را مدتی خالی نگه می‌دارند تا پس از افزایش چشمگیر قیمت مسکن، آن را بفروشند و سرمایه‌های خود را چند برابر کنند.

بر اساس سرشماری سال 95 بیش از 2.5 میلیون واحد خالی در سراسر کشور وجود دارد. بر همین اساس با روی کار آمدن مجلس یازدهم، نمایندگان به این فکر افتادند تا با اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، روند اخذ مالیات از خانه‌های خالی را تسریع و تسهیل کنند.

 

تعریف خانه‌های خالی در هاله‌ای از ابهام

با این وجود، انتشار جزئیات طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم موجب ایجاد تردیدهای جدی نسبت به موفقیت این طرح در میان کارشناسان شده است. نکته جالب این است که علی رغم این که این طرح با هدف اخذ مالیات از خانه‌های خالی طراحی شده است اما تعریف روشنی از خانه‌های خالی ارائه نداده است و ارجاعی هم که در متن طرح به تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم داده شده، در مورد تعریف خانه‌های خالی نیست بلکه در مورد ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است.

افشین پروین پور کارشناس مسکن و عضو سابق شورای عالی مسکن درباره اشکالات تعریف خانه‌های خالی در طرح پیشنهادی مجلس یازدهم گفت: «بر اساس طرح موجود، شرکت‌ها و بانک‌ها که مالک بسیاری از خانه‌های خالی هستند، می‌توانند خانه‌های خالی خود را به اسم افراد مختلف ثبت کرده و با قرارداد صوری قانون را دور بزنند».

 

سازوکاری برای صحت سنجی خوداظهاری‌ها در نظر گرفته نشده است

همچنین براساس طرح مجلس، صرفا از مالکان خواسته شده است که اطلاعات کد پستی ملک را ثبت کنند. این در حالی است که تعداد زیادی از املاک فاقد کد پستی بوده یا اساسا کد پستی به آن‌ها تخصیص داده نشده است. به علاوه، کارشناسان اعتقاد دارند ضرورت دارد ثبت اطلاعات کنتورهای خدماتی که نشان دهنده اسکان خانوار در خانه نیز هستند، الزامی شود.

پروین پور درباره این موضوع گفت: «در طرح مجلس هیچ ضمانت اجرایی برای ثبت اطلاعات صحیح در سامانه وجود ندارد و برای صحت سنجی اطلاعات هم سازکاری دیده نشده است».

 

استفاده از سامانه‌های آنلاین برای محاسبه میزان مالیات ضرورت دارد

علاوه بر نکات فوق، درباره نحوه اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز ایراداتی وجود دارد. به عنوان مثال، در طرح مجلس یازدهم، مالیات خانه‌های خالی ضریبی از قیمت اجاری مسکن که توسط کمیسیون معاملات وزارت راه و شهرسازی تعیین می‍شود، در نظر گرفته شده است که این موضوع گلوگاه فساد است و در بلند مدت و به دلیل تبانی برخی کارگزاران با صاحبان املاک بزرگ می‌تواند منجر به کاهش اثربخشی این نرخ مالیاتی شود.

پروین پور درباره این موضوع گفت: «ارزش خانه‌های خالی را باید با سامانه های آنلاین احراز کرد و از دخالت عامل انسانی در آن جلوگیری نمود چرا که الان سامانه‌های آنلاینی وجود دارند که با تقریب خوبی ارزش اجاره‌ای املاک هر منطقه را محاسبه می‌کنند که اگر این موضوع در طرح مجلس هم لحاظ شود می‌توان با استفاده از آن از وقوع تعارض منافع جلوگیری کرد».

 

عدم درنظر گرفتن جریمه برای کسانی که مالیات نمی پردازند

ایراد دیگری که کارشناسان نسبت به طرح مجلس درباره مالیات بر خانه های خالی مطرح می کنند موضوع ضمانت اجرایی اخذ مالیات از مودیان مالیاتی است که در این طرح به صورت کافی لحاظ نشده است.

پروین پور درباره این موضوع نیز گفت: «در این طرح بازدارندگی کافی برای پرداخت مالیات از سوی مودیان مالیاتی را ندارد در حالی که باید شرایطی لحاظ می‌شد تا اگر کسی مالیات خود را پرداخت نکرد به عنوان بدهکار مالیاتی شناخته شود و به میزان بدهی از حساب‌های بانکی او کم یا بلوکه شود».

 

دستگاه‌های اجرایی انگیزه لازم برای اجرای طرح را ندارند

یکی دیگر از ایرادات این طرح مجلس یازدهم، عدم درنظر گرفتن ضمانت اجرایی مناسب برای اخذ این مالیات از مودیان توسط دستگاه‌های اجرایی است. علی مروی مدیر اندیشکده حکمرانی شریف در مصاحبه با خبرگزاری مهر درباره این موضوع گفت: «عدم شکست این قانون منوط به همراهی کامل دستگاه‌ها به ویژه وزارت راه و شهرسازی است؛ ضمانت اجرایی این همراهی چیست؟ به صرف ذکر یک ماده نمی‌توان ضمانت اجرایی ایجاد کرد. مادامی که در یک قانونی سازوکار انگیزشی کافی برای مجری ایجاد نکنیم، مجری به صرف تصویب یک ماده حقوقی و تهدید زیر بار اجرای آن نمی‌رود».

با توجه به آنچه گفته شد، به نظر می رسد تصویب شتابزده طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بدون اصلاح جزئیات آن، منجر به حل شدن مشکلی از بازار مسکن نخواهد شد و حتی ممکن است به امید مردم به مجلس یازدهم برای حل مشکلات اقتصادی، صدمه بزند.

 

مالکان خانه های خالی به چه شرط از پرداخت مالیات معاف می شوند؟

پروانه اصلانی با یادآوری این که پیشنهاد مشخص وزارت راه و شهرسازی این است، افرادی که تا شهریور واحدهایشان را عرضه کنند از مالیاتی که از ابتدای قانون تاکنون باید می پرداختند، معاف شوند، اظهار کرد: افرادی که در صورت تمایل قراردادهای اجاره 3 ساله امضا کنند از مالیات بر خانه های خالی و سایر مالیات های بخش مسکن معاف خواهند شد.

وی با تاکید بر این که اگر بسته مالیات بر خانه های خالی را مشوق ها در کنار برخی قوانین سختگیرانه در نظر بگیریم، قطعا به تعادل در بازار مسکن و بازار اجاره، کمک می شود.

وی در خصوص ایجاد مشکلات و چالش هایی بر سر اجرای قانون و دور زدن های قانونی در غیرقابل سکونت ارزیابی شدن برخی واحدها با امضاهای طلایی، گفت: فساد در هر کشوری و برای هر قانونی ممکن است اتفاق بیفتد و راه های گریز از قانون وجود داشته باشد. ولی اساسا هدف این است که همه موارد این چنینی، شناسایی شوند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تصریح کرد: اگر اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی بتواند 50 درصد خانه های خالی را شناسایی و وارد بازار مسکن کند، رسالتش را انجام داده است و قطعا بتدریج، فرهنگ مالیات در کشور جا می افتد.

اصلای با یادآوری این که سامانه ملی املاک و اسکان نه از جنبه صرفا ثبت معاملات بلکه از جنبه‌ احصا و شناسایی سکونت افراد، اتفاق بزرگی در کشور است، گفت: این طرح  سال 71 هم مطرح شد. اما نبود آمار و اطلاعات دقیق، از جمله دلایل تاخیر در اجرای هرگونه برنامه ای بود.

وی با اشاره به اینکه درباره خانه های خالی نگرانی ها زیاد نیست، توضیح داد: اگر خانه نباشد مشمول این مالیات نخواهد شد و چون ضمانت های اجرایی در این قانون تدارک دیده شده در حال حاضر کسی که بتواند خانه خود را خالی نگهدارد سیستم اجازه نخواهد داد، بنابراین خانه های خالی به بازار عرضه خواهد شد. 

به گفته وی، مجلس در نظر دارد اصلاح نرخ ها را به گونه ای انجام دهد که مشکلی ایجاد نشود. بنابراین در این طرح قرار نیست در سرمایه گذاری مالیاتی دریافت شود و فقط از سوداگران بازار مسکن مالیات دریافت می شود. 

وی تاکید کرد: اخذ مالیات از خانه های خالی موجب عرضه بخشی از خانه های خالی به بازار مسکن خواهد شد بنابراین با این کار بیش از دو برابر تولید ظرفیت یک کشور وارد بازار خواهد شد.

 

در گذشته مالیات از خانه های خالی به هیچ وجه بازدارنده نبود، مثلا یک مسکن با ارزش یک میلیارد تومان در کل حدود یک میلیون تومان مالیات در سال پرداخت می کرد که با آن قانون مالکان به راحتی مساکن خود را خالی رها می کردند.

در طرح دو فوریتی اصلاح قانون مالیات های مستقیم برای اخذ مالیات از خانه های خالی، مالیات از این مساکن چند برابر خواهد شد و دیگر خالی نگه داشتن این مساکن برای مالک صرفه اقتصادی نخواهد داشت. حال اگر با اجرای قانون مالیات های مستقیم برای اخذ مالیات از خانه های خالی، حداقل چند درصد از مساکن خالی در کشور عرضه شود، این مسئله در تعدیل بازار بسیار اثرگذار خواهد بود.