کد خبر: 189647

بازار افسار گسیخته مسکن

افزایش هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید مردم در پایتخت سبب مهاجرت بسیاری از خانواده‌ها به شهرهای اطراف و افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن شده است.
به گزارش خبرنگار اتاق خبر 24

مردم در حسرت سرپناه

موضوع مسکن امروز درد بسیاری از مردم و دغدغه بسیاری از متخصصان متعهد و دلسوز است. افزایش لجام گسیخته قیمت خرید مسکن و بهای اجاره خانه طی سال های اخیر بسیاری از مردم، از طبقات پایین جامعه و مستضعفین گرفته تا حتی طبقات متوسط را دچار استیصال و درماندگی کرده است.

این درحالی است که مطابق اصل 31 قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

از سوی دیگر در اصل 43 نیز تامین مسکن به عنوان یکی از نیازهای خانواده‌ها یکی از ضوابط اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در تأمین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‌کن کردن فقر و محرومیت مدنظر قرار گرفته است.

درحالی کشور به واسطه بی عملی و کم‌کاری و کوتاهی مسئولان مربوطه در حالی در زمینه تامین مسکن و کنترل قیمت آن دچار مشکل است که حدود 10 سال از ابلاغ سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن توسط  رهبر معظم انقلاب (مدظله العالی) می گذرد.

سیاست‌هایی که راهبردها و راهکارهای کلان حل مسائل و مشکلات کشور در حوزه مسکن را با عناوینی چون انبوه سازی، صنعتی سازی، اصلاح نظام مالیات ها، ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن، تامین مسکن گروه های کم درآمد و ... به وضوح بیان کرده است.

مطالب فوق نشان می دهد برنامه‌های مربوط به مسکن موضوعی حیاتی و اساسی در سیاستگذاری عمومی در کشور است که باید از آسیب نگاه های شخصی برخی مسئولان و همچنین ایده های خاص جناح های مختلف سیاسی در امان باشد.

 

بازار افسار گسیخته مسکن

گزارش اخیر وزارت راه و بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر با رشد چشمگیری مواجه شده است. از سوی دیگر به دلیل وجود شرایط تورمی در اقتصاد کشور، اجاره‌بها هم به شدت رو به افزایش است و در این شرایط مستأجران متحمل شدیدترین فشارها می‌شوند.

قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر به شکل فزاینده‌ای افزایش یافته است. این در حالی است که در سه ماه گذشته بازار مسکن به دلیل شیوع کرونا و ایام عید نوروز، در رکود سنگینی فرو رفته بود. با این حال آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 17 میلیون تومان رسیده است. اولین بار گزارش وزارت راه بود که آمار قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران را منتشر کرد. طبق این گزارش، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 17 میلیون تومان افزایش یافته است. پس از این گزارش هم بانک مرکزی با انتشار گزارشی همین رقم را تأیید کرد.

این موضوع بیش از همه برای مستأجران گران تمام شده است. افرادی که تا پیش از موج اخیر گرانی مسکن هم توان خرید مسکن را نداشتند، اکنون و با افزایش اخیر قیمت‌ها، اجاره مسکن هم برایشان بسیار سخت شده است.

 

چرا قانون ساماندهی خانه‌های خالی اجرایی نشد؟

مسکن یکی از ۴ نیاز اولیه در هر جامعه‌ای به شمار می‌رود همه‌ی کشورها طبق قوانین اساسی ملزم به تامین آن هستند و باید مورد توجه مسئولان قرار گیرد.

هر ساله با آغاز فصل جابه جایی مستاجران نگرانی از جهش قیمت‌ها بیشتر می‌شود و با توجه به ارتباط مستقیم بازار اجاره بها با قیمت مسکن این موضوع باعث آشفتگی متقاضیان بازار اجاره شده است.

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن، می‌تواند به‌عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی ذیل ماده 54 مکرر اصلاح مالیات‌های مستقیم، دولت را موظف کرده بود تا از سال 94 به بعد واحد‌های مسکونی خالی را شناسایی و از احتکار آنها جلوگیری کند؛ با این وجود پس از گذشت 5 سال از تصویب این قانون کارآمد علاوه بر عدم اجرای قانون، پیش‌نیاز آن یعنی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی اجرا نشده است.

از شهریور سال 96 و مقارن با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را از بانک خارج کرده و به سمت مسکن تزریق کردند و تا حدودی رکود، بی‌رونقی و کسادی بازار مسکن پس از 5 سال جانی دوباره گرفت اما با وجود سوداگران از نیمه سال 95 قیمت مسکن در کلان‌شهرها از جمله اصفهان و پایتخت با یک شیب تند افزایشی روبه‌رو شد.

با افزایش نرخ ارز در سال 97 نوسانات شدید قیمتی کالاهای اساسی مردم را تحت تاثیر قرار داد که بازار مسکن و ساخت و ساز با وجود رکود چندین ساله از این کارناوال گرانی‌ها عقب نماند و افزایش قیمت مسکن از اوایل تابستان سال 97 در اصفهان سرعتی قابل توجه به خود گرفت و این موج قیمتی همچنان در برخی مناطق اصفهان قابل مشاهده است.

مطابق با داده‌های سرشماری سال 95،  تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور به 2.58 میلیون رسیده است که نزدیک به نیم میلیون آن فقط در تهران وجود دارد! این در حالی است که تعداد این واحدها در سال 1390، 1.6 میلیون بوده است. یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی 5 ساله بالغ بر 60 درصد افزایش یافته است.

موضوع وقتی قابل تامل‌تر است که بدانیم بیش از 57 درصد از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در 7 استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز و خوزستان توزیع شده‌اند که مراکز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. این نحوه توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که انگیزه کافی برای احتکار آنها وجود دارد.

گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395 نشان می‌دهد، تعداد خانه‌های بدون سکنه یا به اصطلاح خالی استان اصفهان با یک جهش 100 هزار واحدی از 140 هزار و 942 به 242 هزار 90 واحد رسیده است.

این آمار همچنین نشان می‌دهد، اصفهانی‌ها بعد از پایتخت نشین‌ها بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند. بر اساس این آمار، استان اصفهان با 9.4 درصد از کل این خانه‌ها در کشور بعد از تهران بیشترین تعداد خانه بدون سکنه را دارد. در سال 1390 نیز اصفهان بعد از پایتخت بالاترین تعداد خانه‌های بدون سکنه را به خود اختصاص داده بود.

موضوع مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بازار مسکن امری ضروری است که باید در صحن علنی مجلس بررسی و تعیین تکلیف شود، مبحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی از قبل تعیین تکلیف شده اما از آن مالیات اخذ نشده که تکلیف این مسئله نیازمند رسیدگی است چرا که موضوع مسکن برای تعدادی از جوانان مشکل ایجاد کرده است، چراکه نمی‌توانند مسکن خریداری یا حتی اجاره کنند که این امر سبب اخلال در بازار مسکن شده و قیمت آن طی سال‌های اخیر بیش از 4 برابر شده که نظارت جدی دولتمردان و اجرای قانونی مصوبه‌ها را برای مهار گرانی‌های کاذب می‌طلبد.

 

راه حل معضل مسکن چیست؟

مسئله اساسی، اشتباهات سیاستگذاری است که باعث شده کار به اینجا برسد. به طوری که مثلاً اگر کسی در سال 96 قصد خرید مسکن را داشته، اما با افزایش شدید قیمت مسکن مواجه شده و خرید خانه کاملاً از دسترس او خارج شده است. در چنین شرایطی این فرد در بازار استیجاری می‌ماند و به دلیل اضافه شدن تقاضاهای جدید، قیمت اجاره‌بها هم بالا می‌رود. تنها راه نجات مستأجران، افزایش تولید مسکن و مقابله با سوداگری است. این دو عامل باعث ثبات قیمت مسکن می‌شود. ثبات قیمت مسکن هم باعث کنترل اجاره‌بها و حتی در برخی موارد، بدون صرفه شدن تقاضای سرمایه‌ای و اجاره مسکن می‌شود.

در همین راستا چند پیشنهاد مشخص زیر ارائه می‌شود؛

1- الزام دولت و وزارت راه و شهرسازی به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب 1387) که طی 9 سال گذشته مورد بی توجهی و انحراف در فهم و اجرا بوده جهت افزایش تولید مسکن.

2- بازبینی طرح ملی مسکن با رویکرد حمایت از طبقات پایین جامعه و حذف انتفاع سرمایه داران از طرح و انتقال انتفاع آن به مصرف کننده گان نهایی.

3- پیگیری راه اندازی و اجرای درست سامانه ملی املاک و اسکان کشور جهت ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع آوری و یکپارچه سازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات.

4-اجرای قانون در زمینه اخذ مالیات از خانه های خالی جهت وارد کردن این خانه ها به چرخه مصرف. 

5-تسریع در ارائه طرح و یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از بورس بازی و خرید و فروش های سوداگرانه مسکن. 

افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم به‌ویژه در سال‌های اخیر به تدریج در حال نشان دادن آثار خود در بازار مسکن است که در این راستا امیدواریم مسئولان با اتخاذ تدابیر فوری برای حل معضل گرانی مسکن، التهابات در این بخش را کاهش دهند.